Na Zlatiboru, Tari i Staroj planini sve je više ljudi koji su tamo prvo dolazili na odmor, a onda kupili plac.

Obično se to dogodi posle trećeg ili četvrtog leta na istom mestu. Tada se javi pitanje na koje nijedan oglas ne odgovara. Koliko zaista košta ar?

Dve parcele, ista planina, isti mesec, ista opština Čajetina. Jedna se prodaje za oko 830 evra po aru, druga za 4.700. Razlika je skoro šest puta, a nijedna cena nije pogrešna.

Mali placevi su skuplji po aru

Plac od pet ari u vikend-naselju na Torniku traži oko 4.700 evra po aru. Parcela od šezdeset ari u Šljivovici, u istoj opštini, traži ispod 900. Veliki plac je ukupno skoro dvostruko skuplji, ali po aru je pet i po puta jeftiniji.

Razlog nije u pogledu nego u tome šta se zapravo prodaje. Mali plac u uređenom naselju već ima pristupni put, priključke i susede koji su izgradili. Veliki plac na obodu je samo zemlja. Sve ostalo plaća kupac.
Ako tražite mesto za vikendicu od šezdeset kvadrata, prosečna cena ara vam zato ništa ne govori. Pet ari u naselju i pet ari u polju nisu ista stvar.

Voda i put

Dva placa na Tari, oba građevinska, oba između pet i sedam ari. Zaovine oko 4.300 evra po aru, Perućac oko 3.800. U oglasu za Perućac izričito stoji da ima vodu i pristupni put.

Kad to ne stoji, računajte da nema. Bunar se naplaćuje po metru dubine i brzo pređe nekoliko hiljada evra. Priključak struje je poseban postupak i poseban račun. Nasipanje prilaza do parcele koja nema izlaz na kategorisan put može da potroši celu razliku između jeftinog i skupog placa.

Cene se zato porede tek kad se na nižu dodaju svi priključci koji fale.

U katastru piše drugačije nego što izgleda na terenu

Livada sa pogledom u katastru može biti upisana kao njiva, pašnjak ili šuma. Ako je poljoprivredno zemljište, na njemu se ne gradi dok se ne sprovede prenamena. To je postupak koji traje, plaća se i zavisi od planskog dokumenta opštine, a ishod nije zagarantovan.

Sa šumom je ozbiljnije. Zakon o šumama u članu 5 definiše šumu po stanju na terenu, a ne po katastarskoj kulturi. To je površina od najmanje pet ari obrasla šumskim drvećem, sa sklopom krošanja od trideset odsto ili više. Zapuštena njiva koja godinama nikome nije trebala po tome može biti šuma. A u šumi se ne seče bez doznake stabala (član 57) i ne krči bez promene namene (članovi 9 i 10).
List nepokretnosti košta malo i kaže više od svih fotografija u oglasu.

Zaštićeno područje

Zlatibor je park prirode, proglašen uredbom iz 2017. godine („Sl. glasnik RS" 91/2017). Uredba deli područje na režime zaštite i u njoj stoji da je pustošenje i krčenje šuma zabranjeno i u trećem stepenu, dakle i u najblažem. U drugom stepenu zabranjena je i izgradnja vikendica. Zabranjena je i seča starih stabala velikih dimenzija, bez obzira na to da li su posebno proglašena zaštićenim.

Tara je nacionalni park. Zakon o nacionalnim parkovima („Sl. glasnik RS" 84/2015 i 95/2018) u članu 12 kaže da su pravna lica, preduzetnici i fizička lica dužni da se u parku drže plana upravljanja i propisanih zabrana. To što je parcela vaša ne znači da na njoj možete ono što biste mogli van granica parka.

Sve to može da se proveri unapred. Akt o uslovima zaštite prirode, iz člana 9 Zakona o zaštiti prirode, pribavlja se od nadležnog zavoda i u njemu izričito stoji šta na konkretnoj parceli smete. Traži se pre kupovine, ne posle.

Šest provera pre kapare

1. List nepokretnosti, zbog vlasnika, kulture i klase, tereta i zabeležbi.
2. Informacija o lokaciji, da vidite šta planski dokument predviđa i da li je parcela u građevinskom području.
3. Režim zaštite, ako je parcela u nacionalnom parku ili parku prirode.
4. Pristup, odnosno da li parcela ima izlaz na kategorisan put ili se do nje stiže preko tuđe zemlje.
5. Voda i struja, i koliko bi priključci koštali.
6. Međe na terenu. Zapuštena parcela ih obično nema, a geodetsko obeležavanje je najjeftinija stavka u celom poslu i jedina koja vas čuva od spora sa susedom.

Pa koliko košta ar

Po aktuelnim oglasima na planinama u zapadnoj i istočnoj Srbiji, građevinski placevi idu od ispod 900 evra po aru za veće parcele na obodu do blizu 5.000 za male placeve u uređenim naseljima.

Gde će konkretna parcela pasti unutar tog raspona ne odlučuje planina. Dva placa sa istom cenom u oglasu mogu se na kraju razlikovati za deset hiljada evra, kad se saberu bunar, priključak, put i geometar. Zato se ne porede cene placeva, nego ukupan trošak da se na placu može graditi.

Cene u tekstu su iz aktuelnih oglasa na portalu prodajaplaceva.rs, specijalizovanom za placeve i zemljište u Srbiji, u oktobru 2026. Ponuda po lokacijama je na stranicama placevi na Zlatiboru i placevi na Tari.